1000万円台で建てるために [これから建てる人のために]
タイトルは大仰ですが、限りある予算を最大限に活用するにはどうすれば良いかについて記してみます。結局のところ家作りは、建てた本人の満足度が高ければ「正解」だと思います。価値観は人それぞれで、コストパフォーマンスを追求することが必ずしも満足度を上げるとは限りません。
ただ、そうは言っても、予算が2000万円以内に限られるとなると、建築以外に使われる費用を極力小さくしないと、満足のいく家の規模や質を得ることは難しいでしょう。
オプション価格と原価率で述べたように、大手H.M.の原価率が概ね50％程度とします。
図のように、H.M.→下請工務店→専門業者→職人さん という下請け構造において、それぞれの段階で20％の経費が差し引かれると、原価率は概ね50％になります。実際にはH.M.の経費はもっと大きく、下層ほど経費率は小さいのでしょうが、ここでは考慮に入れないことにします。
住宅の質を維持したまま、建築請負費を下げるにはどうしたら良いか。
それは極力中間マージンや経費を小さくすることです。
例えば工務店の直接発注すれば、同程度の家が2割ほど安く建てられるでしょう。
デザインや設計面で満足がいかなければ、建築設計事務所を通す方法もあります。
この場合事務所の経費が加算されますが、工務店の経費で行われていた意匠設計、図面作成、（必要に応じて）構造計算、申請業務等を肩代わりするので、工務店の経費率は少し下がります。
建築設計事務所に依頼しても経費を下げられるのは分離発注。この場合、監督は建築士自らが行うか、フリーの監督に依頼することになります。
これ以上経費を下げようと思うと、施主自らが専門業者に直接依頼する分離発注という方法があります。さらに究極の方法は施主自らが建築してしまうセルフビルド。これなら原価率100％を達成できます。
しかしこれらができるのは技術と時間がある人に限られ、一般の施主には無理な話です。
結局、施主が依頼した相手が、直接専門業者に作業を依頼したり、資材を仕入れたりするという形態が、最もコストの無駄がない形だと言え、ローコストH.M.もこの形式をとっています。
ここで良く見ると②と④が同じ形態であることに気がつきます。しかし②の場合は建築に対する最終的な責任を工務店が取るのに対して、④は責任の所在が建築士にあるのか個々の専門業者にあるのか今ひとつ明確ではなく、ちょっと不安になります。
そこで分離発注ではなく、建築設計事務所が建築請負契約の相手方となり、専門業者への発注は内部で行えば、施主は不具合の是正やアフターサービスを建築設計事務所に求めることができ、安心です。
これは建築設計事務所の工務店化とも言えますが、このような形式であれば無駄なコストを掛けずに、（デザイナーズハウスと言うのはちょっと大げさですが）質の高いプランを実現することができます。
tただし、会社の規模をかなり大きくしなければならないので、このような形態をとっている建築設計事務所は多くない思います。予算が比較的少なく、重視する項目が「住宅設備」である場合は、迷わずローコストH.M.を選ぶべきでしょう。
かっぱ達の場合、予算の次に重視するものはプラン（＝家の使い勝手）であり、家の性能にも少し拘ったので、最終的に候補に残ったビルダーは、建築設計事務所2社と、中堅のH.M.1社でしたが、建築をお願いしたBeハウス・アクトは正にこの形態を持つ建築設計事務所でした。
もちろん会社が大きくなればある程度の受注が続かないと会社を維持できません。営業が居ない、モデルハウスを持たないということは、余計なコストが掛からないので施主にとってはコスト・パフォーマンスが良くなると言う利点があります。しかし、会社にとっては広告や口コミ、完成見学会で新規の顧客を開拓しなければならないということでもあり、そのような中で会社が維持（あるいは成長）しているということは、良い家をリーズナブルに作るという姿勢が一定の支持を得ていると言えるのでしょう。
限られた予算内での建築を目指す方で、重視する項目が住宅設備以外にあるのなら、建築設計事務所や工務店を、検討の対象に含めるべきだと思います。数が多いので家作りの姿勢が共感できる会社を探すまでには時間が掛かるかも知れませんが、その価値は十分あります。
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ただ、そうは言っても、予算が2000万円以内に限られるとなると、建築以外に使われる費用を極力小さくしないと、満足のいく家の規模や質を得ることは難しいでしょう。
オプション価格と原価率で述べたように、大手H.M.の原価率が概ね50％程度とします。
図のように、H.M.→下請工務店→専門業者→職人さん という下請け構造において、それぞれの段階で20％の経費が差し引かれると、原価率は概ね50％になります。実際にはH.M.の経費はもっと大きく、下層ほど経費率は小さいのでしょうが、ここでは考慮に入れないことにします。
住宅の質を維持したまま、建築請負費を下げるにはどうしたら良いか。
それは極力中間マージンや経費を小さくすることです。
例えば工務店の直接発注すれば、同程度の家が2割ほど安く建てられるでしょう。
デザインや設計面で満足がいかなければ、建築設計事務所を通す方法もあります。
この場合事務所の経費が加算されますが、工務店の経費で行われていた意匠設計、図面作成、（必要に応じて）構造計算、申請業務等を肩代わりするので、工務店の経費率は少し下がります。
建築設計事務所に依頼しても経費を下げられるのは分離発注。この場合、監督は建築士自らが行うか、フリーの監督に依頼することになります。
これ以上経費を下げようと思うと、施主自らが専門業者に直接依頼する分離発注という方法があります。さらに究極の方法は施主自らが建築してしまうセルフビルド。これなら原価率100％を達成できます。
しかしこれらができるのは技術と時間がある人に限られ、一般の施主には無理な話です。
結局、施主が依頼した相手が、直接専門業者に作業を依頼したり、資材を仕入れたりするという形態が、最もコストの無駄がない形だと言え、ローコストH.M.もこの形式をとっています。
ここで良く見ると②と④が同じ形態であることに気がつきます。しかし②の場合は建築に対する最終的な責任を工務店が取るのに対して、④は責任の所在が建築士にあるのか個々の専門業者にあるのか今ひとつ明確ではなく、ちょっと不安になります。
そこで分離発注ではなく、建築設計事務所が建築請負契約の相手方となり、専門業者への発注は内部で行えば、施主は不具合の是正やアフターサービスを建築設計事務所に求めることができ、安心です。
これは建築設計事務所の工務店化とも言えますが、このような形式であれば無駄なコストを掛けずに、（デザイナーズハウスと言うのはちょっと大げさですが）質の高いプランを実現することができます。
tただし、会社の規模をかなり大きくしなければならないので、このような形態をとっている建築設計事務所は多くない思います。予算が比較的少なく、重視する項目が「住宅設備」である場合は、迷わずローコストH.M.を選ぶべきでしょう。
かっぱ達の場合、予算の次に重視するものはプラン（＝家の使い勝手）であり、家の性能にも少し拘ったので、最終的に候補に残ったビルダーは、建築設計事務所2社と、中堅のH.M.1社でしたが、建築をお願いしたBeハウス・アクトは正にこの形態を持つ建築設計事務所でした。
もちろん会社が大きくなればある程度の受注が続かないと会社を維持できません。営業が居ない、モデルハウスを持たないということは、余計なコストが掛からないので施主にとってはコスト・パフォーマンスが良くなると言う利点があります。しかし、会社にとっては広告や口コミ、完成見学会で新規の顧客を開拓しなければならないということでもあり、そのような中で会社が維持（あるいは成長）しているということは、良い家をリーズナブルに作るという姿勢が一定の支持を得ていると言えるのでしょう。
限られた予算内での建築を目指す方で、重視する項目が住宅設備以外にあるのなら、建築設計事務所や工務店を、検討の対象に含めるべきだと思います。数が多いので家作りの姿勢が共感できる会社を探すまでには時間が掛かるかも知れませんが、その価値は十分あります。
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私がブログで言いたいことは、こういうことなんですよ～（便乗）。
さすが、かっぱさん。具体的な数を出しての説明、非常にわかりやすいです。私が同じコトを説明しようとしても、数字がニガテなんで・・・・。
さ～て、そろそろ涼しくなってきたので蓄熱くんの出番・・・（まだ早い？）。
by トーゴ (2008-09-05 22:12)
トーゴさん、
安くて良いものを提供しようと工夫しているところには、自然に客が集まってくるのだと思います。
安く見せかけようとしているだけな会社もありますけど。
厳寒期の床下暖房がどうなのかは少し楽しみです。でもそれ以上に電気料金値上げの影響が気になるところです。
by kappa (2008-09-06 23:51)
とてもわかりやすい解説、ありがとうございます。
＞結局のところ家作りは、建てた本人の満足度が高ければ「正解」だと思います。
同感です。ほんと、そう思います。
by toyo (2008-09-09 20:45)
toyoさん、
せっかく建てるのですから、やはり満足感を得たいものです。
営業マンに言われるままに契約し、その後は高いオプション料金を提示され、あれも我慢、これも我慢では、家作りが楽しくなくなります。
だからこそ、ビルダー選びは住宅展示場で済まさず、手広く行うべきだと思うのです。
nice!ありがとうございました。
by kappa (2008-09-09 22:00)